河南資產評估：房地產估價的特點和本質包括哪些方面？

河南資產評估告訴你房地產估價特點或本質概括起來有五個方面：

　　1、房地產估價是評估房地產的價值而不是價格

　　中國在20世紀80年代開始恢復房地產估價活動時，為了避免與傳統政治經濟學中的價值內涵——“勞動價值”相混淆而引起一些不必要和無意義的爭論或者產生誤解，特別是當時人們對本質上不是勞動產物的土地，河南資產評估否認它有價值或者對它是否有價值存在很大的分歧，從而采用了“價格評估”的稱謂而未采用“價值評估”的稱謂。

　　價格是價值的外在表現，圍繞著價值而上下波動，是實際發生、已經完成并且可以觀察到的事實，河南資產評估它因人而異，時高時低?，F實中由于定價決策、個人偏好或者交易者之間的特殊關系和無知等原因，時常會出現“低值高價”或者“高值低價”等價格背離價值的情況。因此，為了表述上更加科學、準確，也為了與國際上通行的估價理念、理論相一致，便于對外交流溝通，應當強調房地產估價本質上是評估房地產的價值而不是價格。

　　2、房地產估價應是模擬市場定價而不是替代市場定價

　　估價與定價（pricing）有本質不同。估價是提供關于價值的專業意見，為相關當事人的決策提供參考依據。河南資產評估定價往往是相關當事人自己的行為，如賣方要價、買方出價或者買賣雙方的成交價等。交易當事人出于某種目的或者需要，可以使其要價、出價或者成交價低于或高于房地產的價值。

　　例如，根據國家產業政策，政府為了鼓勵某些產業發展，在向其提供土地時可以給予價格優惠；河南資產評估或者為了限制某些產業發展，可以對其實行高地價政策。至于私人之間的讓利交易就更不用講了。

　　3、房地產估價是提供價值意見而不是作價格

　　估價行業外的人通常認為，估價機構和估價師提供的評估價值，應是在市場上可以實現的。否則，估價機構和估價師應當賠償由此造成的損失。實際上，房地產估價是房地產估價師以“房地產價格專家”的身份發表自己對估價對象價值的見解、看法或觀點，即估價結果是一種專業意見，而不應被視為估價機構和估價師對估價對象在市場上可實現價格。

　　雖然估價是提供價值意見而不是作價格，但并不意味著估價機構和估價師可以不負任何責任。河南資產評估可以把估價專業意見的作用分為性質不同的兩類：一是咨詢性或參考性的；二是鑒證性或證據性的。為估價委托人自己使用而提供的估價，即估價報告是供委托人自己使用，例如評估投資價值為委托人確定投標報價提供參考，估價報告是一種“私人產品”，這種估價通常是屬于咨詢性或參考性的。

　　為估價委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價，即估價報告是給委托人以外的特定第三方特別是給眾多的不特定的第三方使用，例如評估市場價值為上市公司的關聯交易提供參考依據，估價報告具有“公共產品”性質，這種估價通常是屬于鑒證性或證據性的。在這兩類起著不同作用的估價中，估價機構和估價師都要承擔一定的法律責任。其中在起著鑒證性或證據性作用的估價中承擔的法律責任，一般要大于在起著咨詢性或參考性作用的估價中承擔的法律責任。

　　4、房地產估價都有誤差但誤差應在合理范圍內

　　從估價行業外的人來看，合格的估價師對同一估價對象的評估價值應是相同的；對于為交易提供價值參考依據的估價，河南資產評估評估價值是否正確還應當用事后的實際成交價格來檢驗。但在實際中，評估價值與實際成交價格常常有一定的差異甚至差異很大；即使是聘請合格的估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的價值進行重新評估，不同的估價師得出的評估價值往往也不相同。這就產生了估價準確性的問題。

　　5、房地產估價既是科學也是藝術

　　正確的房地產價值分析、測算和判斷必須依靠科學的估價理論和方法，但又不能完全拘泥于這些理論和方法，還必須依靠房地產估價師的實踐經驗。因為房地產市場是地區性市場，各地的房地產市場行情和價格影響因素可能各不相同，而且影響房地產價格的因素眾多，其中許多因素對房地產價格的影響難以準確把握和量化，從而房地產價值不是簡單地套用某些數學公式或者數學模型就能夠測算出來的，數學公式或者數學模型中的一些參數、系數等，有時也要依靠房地產估價師的實踐經驗作出判斷。

　　此外，每種估價方法都是從某個角度或者某個方面建立起來的，它們或多或少存在一些局限性。河南資產評估在估價實務中要求采用兩種以上估價方法進行估價，就是出于對不同估價方法局限性的調整和綜合平衡的考慮。針對不同的估價對象，如何選用合適的估價方法，如何對不同估價方法測算出的結果進行取舍、調整得出的估價結果，這個過程是房地產估價師對房地產市場規律的把握，對估價理論和方法的掌握以及其實務操作能力的綜合體現。估價結果是否客觀合理，也依賴于房地產估價師綜合判斷藝術水平的高低。因此，可以說房地產估價不僅是科學，也是藝術。

　　房地產估價需要專業人員按照嚴謹的程序對房地產價值進行綜合分析評估。房地產估價不是簡單的價格判定，它有不同于普通物品估價特點。房地產估價仍應努力把握房地產價格影響因素，科學量化它們對房地產價格的影響，從而不斷增加房地產估價的科學成分，減少其“藝術”成分，提高估價的客觀性。